קרנות REIT

קרנות REIT

מאת: יאיר ספיר
מנכ”ל ומייסד – אולימפוס אסטרטגיה פיננסית
קרנות הריט הבלתי סחירות הפכו בשנים האחרונות לאפיק השקעה פופולארי מאוד בקרב משקיעים
בארה”ב, עקב הירידה בתשואות האג”ח. שלא במפתיע, קרנות אלו הציתו עד מהרה את דמיונם של המשקיעים הישראלים, אשר ראו בהן אפיק השקעה אטרקטיבי במיוחד בסביבת הריבית הנמוכה
המאפיינת את שוק ההון הישראלי.
עם זאת, קרנות הריט הבלתי סחירות מציבות בפני המשקיעים סף כניסה גבוה: כמיליון דולר למשקיע
וניתן לרכוש את יחידות הקרן רק באמצעות מפיצים מורשים – ואולימפוס ביניהם.
אז רגע לפני שאתה עולה על רכבת קרנות הריט הבלתי סחירות, אנו מזמינים אותך להכיר אותן מקרוב…
מה הן בעצם קרנות ריט?

קרנות ריט REIT (a Real Estate Investment Trust) משמשות כמכשיר השקעה פופולארי מאוד
בארצות הברית. באמצעות קרנות ריט ניתן להשקיע בעשרות נכסים ללא הטרחה הכרוכה בניהולם
ולייצר הכנסות קבועות משכר דירה ומדיבידנדים. בנוסף, קרנות הריט מאפשרות לגוון את תיק ההשקעות
וליהנות מכלי גידור יעיל להגנה מפני אינפלציה.
מה הן קרנות ריט לא סחירות?

קרנות ריט לא סחירות הן קרנות השקעה בנדל”ן שאינן רשומות למסחר בבורסה לניירות ערך בארה”ב, אך נמכרות למשקיעים ע”י מורשים מטעם הרשות לניירות ערך האמריקאית (SEC) – בדרך כלל באמצעות יועצים פיננסיים. לעומתן, קרנות ריט סחירות הן קרנות נזילות הנסחרות בשוק ההון ומאפשרות למחזיק בהן לפדות
את המניות שברשותו.

קרנות ריט לא סחירות מספקות את מרבית היתרונות של בעלות ישירה בנדל”ן מסחרי מניב, כולל תזרים הכנסות שוטפות מדמי השכירות הנגבים מהנכסים המוחזקים בתיק. בנוסף קרנות ריט לא סחירות מספקות פוטנציאל לרווחי הון בטווח הארוך.

לקרנות ריט לא סחירות קורלציה נמוכה יותר עם שוקי ניירות הערך – בהשוואה לאחיותיהן, קרנות הריט הסחירות. הן אינן חשופות לתנודות בשער כתוצאה ממסחר יומי ומגורמים המשפיעים על המסחר כגון: חדשות, רווחים, מכירה בחסר, ניתוח טכני וסנטימנט בשוק, העשויים להשפיע על מחיר הקרן אך אין להם קשר אמיתי לנכסי הבסיס המרכיבים אותה.

קרנות הריט הלא סחירות מציעות, בדרך כלל, תוכניות פדיון מוגבלות המתוארות בתשקיף.
קיימים שווקים משניים מוגבלים לקרנות הריט הלא סחירות, אך המניות בדרך כלל מוצעות לקניה
בהנחה משמעותית.
הסיכויים הפוטנציאלים בהשקעה בקרנות ריט שאינן סחירות

קרנות ריט לא סחירות מספקות את רוב היתרונות של קרנות ריט הרשומות למסחר. עם זאת, מכיוון שהן אינן כפופות לתנודתיות של שוק המניות, הן מספקות את היתרונות הללו באופן מובהק יותר:

1. תזרים הכנסה
קרנות ריט לא סחירות מציעות בד”כ פרמיית תשואה מהותית ביחס לקרנות ריט סחירות. הדבר בא לידי ביטוי
כאשר משווים את תשואות של מדדי ריט נסחרים כגון NAREIT DJ לזה של המדד העיקרי שאינו סחיר: NCREIF.
נכון לתקופה האחרונה, ממוצע תשואות המדד הסחיר הינו 3.6% לעומת 6.5% במדד קרנות הריט הלא סחירות.
(SNL Financial)

2. גיוון תיק הנכסים
לרוב, לקרנות ריט לא סחירות יש קורלציה נמוכה למרבית סוגי הנכסים האחרים בתיק ההשקעות, עובדה אשר יכולה בגיוון וניהול רמת הסיכון בתיק ההשקעות. לקרנות ריט לא סחירות מתאם של 0.18 למניות של חברות גדולות וקטנות – זאת על פי מחקר שבוצע על ידי חברת מורנינגסטאר בין השנים 1986-2010.
בהתאמה, לקרנות הריט הסחירות מתאם של 0.58 למניות של החברות הגדולות ומתאם של 0.66 למניות של חברות קטנות. במסגרות זמן קצרות יותר, המתאם של קרנות הריט הסחירות יכול להיות גבוה הרבה יותר, במיוחד בתקופות של מתיחות בשווקים הפיננסיים.

3. הפחתת התנודתיות בתיק ההשקעות
לרוב, קרנות ריט לא סחירות הן פחות תנודתיות מקרנות ריט הרשומות למסחר, בשל היעדר החשיפה לשוק הון.
מחקר שנערך על פני תקופה של 15 שנה, מצא כי התנודתיות הכוללת של קרנות ריט לא סחירות הייתה כ -12%, בעוד שסטיית התקן של קרנות הריט הסחירות הייתה 20% (מורנינגסטאר 31/03/2011). כלומר, קרנות ריט לא סחירות יכולות להפחית את התנודתיות הכוללת של תיק השקעות על ידי הקטנת התנודתיות של רכיב הנדל”ן
בתיק וכן כתוצאה ממתאם נמוך לשוקי המניות.

4. פוטנציאל לעליית ערך
מזה תקופה ארוכה, אפיק הנדל”ן מהווה מרכיב בלתי נפרד מתיק ההשקעות של משקיעים מוטי צמיחה עם אופק השקעה ארוך טווח. אסטרטגיות שונות של השקעה בנדל”ן יכולות להניב רמות שונות של רווחי הון, בהתאם לפרופיל ההשקעה וניהול הקרן.

הסיכונים הפוטנציאליים  בהשקעה בקרנות ריט שאינן סחירות

אין ערובה לתקבול חודשי
תזרים המזומנים החודשי למשקיעים מתקבל מהכספים שגויסו בהנפקה, מהלוואות שהתקבלו לקרן או ממכירת נכסים – ואין מגבלות על הסכומים שישולמו ממקורות אלה. תקבולים ממקורות אחרים מלבד תזרים מזומנים מפעילות שוטפת, עשויים להפחית או להקטין את ערך המניות של המשקיע.

עמלות
עמלות המשולמות למנהלי הקרן, יועצים ושותפים, עלולות להפחית את שווי ההשקעה וליצור ניגודי עניינים. במוצרים המקנים יחידות השתתפות בקרן (בדומה לקרנות נאמנות וקרנות ריט) ישנן עמלות והוצאות הקשורות לרכישה, בעלות נכסי הבסיס, ניהול ופיקוח נכסי הקרן.

נזילות
לקרנות ריט לא סחירות נזילות נמוכה שכן הן אינן רשומות למסחר ציבורי.

גורמי סיכון
קרנות ריט לא סחירות מושפעות מתנודות בשווקי הנדל”ן המסחרי: שינויים במצב הכלכלי, תחלופת דיירים, שערי ריבית, יכולות מימון, הוצאות תפעול, עלות ביטוח ויכולתו של כל דייר להמשיך ולשלם את שכר הדירה. (דירוג האשראי הספציפי של השוכר)

הערכת שווי
בשלב גיוס כספי הקרן – אין קשר ישיר בין מחיר המניה של קרן הריט לשווי נכסי הבסיס שמוחזקים בה, זאת עד שמבוצעת הערכת שווי של נכסי הקרן, המאושרת על ידי מועצת המנהלים שלה.

האם קרנות ריט לא סחירות יכולות לספק אמות מידה  ושקיפות כמו הקרנות הסחירות?

כן. קרנות ריט לא סחירות, הן חברות ציבוריות המפוקחות ומנוהלות על ידי מועצות מנהלים עצמאיות ופועלות בהתאם להנחיות גילוי ודיווח מחמירות של הרשות לניירות ערך האמריקאית (SEC), הכוללות הגשת דוחות כספיים רבעוניים ושנתיים (Q10ו- 10K), בנוסף למסירת דיווחים מיידיים לאירועים מהותיים (8K). כמו כן, קרנות הריט הלא סחירות מקיימות אסיפות בעלי מניות שנתיות.
אין באמור להוות יעוץ השקעות או יעוץ כלשהו או המלצה כלשהי להשקעה ישירה או עקיפה בקרנות ריט.
כל יעוץ ככל שינתן יעשה ע”י בעל רישיון יעוץ השקעות רלוונטי.